Bei Immobilienerwerb seit Februar 2002

Alle Wohnimmobilien, die nach dem 1. Februar 2002 erworben wurden, müssen die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllen. Damit sind nicht nur Maßnahmen zur Wärmedämmung Pflicht, wie z. B. die Dämmung der obersten Geschossdecke (mind. U-Wert von 0,24 W/m2K), wenn der Raum darüber begehbar ist sowie die Dämmung von offen liegenden Heizungsrohrleitungen im ungeheizten Keller. Die Verpflichtung umfasst auch den Austausch von Gas- und Öl-Heizkesseln, die vor 1978 installiert wurden. Für die Umsetzung der Maßnahmen hat der neue Eigentümer bis zu zwei Jahre nach Erwerb der Immobilie Zeit.

Vorgaben für Energieausweise

    Einführung der Pflicht zur Angabe energetischer Kennwerte in Immobilienanzeigen bei Verkauf und Vermietung: Auf Wunsch des Bundesrates ist Teil dieser Pflicht nun auch die Angabe der Energieeffizienzklasse. Diese umfasst die Klassen A+ bis H. Die Regelung betrifft allerdings nur neue Energieausweise für Wohngebäude, die nach dem Inkrafttreten der Neuregelung ausgestellt werden. Das heißt: Liegt für das zum Verkauf oder zur Vermietung anstehende Wohngebäude ein gültiger Energieausweis nach bisherigem Recht, also ohne Angabe einer Energieeffizienzklasse, vor, besteht keine Pflicht zur Angabe einer Klasse in der Immobilienanzeige. Auf diese Weise können sich die Energieeffizienzklassen nach und nach am Markt etablieren.

    Präzisierung der bestehenden Pflicht zur Vorlage des Energieausweises gegenüber potenziellen Käufern und Mietern:

 Bisher war vorgeschrieben, dass Energieausweise �zugänglich� gemacht werden müssen. Nun wird präzisierend festgelegt, dass dies zum Zeitpunkt der Besichtigung des Kauf- bzw. Mietobjekts geschehen muss.

    Darüber hinaus muss der Energieausweis nun auch an den Käufer oder neuen Mieter ausgehändigt werden (Kopie oder Original).

    Einführung der Pflicht zum Aushang von Energieausweisen in bestimmten Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr, der nicht auf einer behördlichen Nutzung beruht, wenn bereits ein Energieausweis vorliegt. Davon betroffen sind z.B.: größere Läden, Hotels, Kaufhäuser, Restaurants oder Banken.

    Erweiterung der bestehenden Pflicht der öffentlichen Hand zum Aushang von Energieausweisen in behördlich genutzten Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr auf kleinere Gebäude (mehr als 500 qm, bzw. ab Juli 2015 mehr als 250 qm Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr).

Auf Wunsch des Bundesrates wurde die Pflicht zum Austausch alter Heizkessel (Jahrgänge älter als 1985 bzw. älter als 30 Jahre) erweitert. Bisher galt diese Regelung für Kessel, die vor 1978 eingebaut wurden. Nicht betroffen sind Brennwertkessel und Niedertemperaturheizkessel, die einen besonders hohen Wirkungsgrad haben Erfasst werden demnach nur sogenannte Konstant temperaturheizkessel.

Der Anwendungsbereich der Pflicht ist also begrenzt. In der Praxis werden die Kessel ohnehin im Durchschnitt nach 24 Jahren ausgetauscht. Außerdem sind viele selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser von der Pflicht ausgenommen. Hier gilt die bereits seit der EnEV 2002 bestehende Regelung fort, nach der Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die am 1. Februar 2002 in diesen Häusern mindestens eine Wohnung selbst genutzt haben, von der Austauschpflicht ausgenommen sind. Im Falle eines Eigentümerwechsels ist die Pflicht vom neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren zu erfüllen.

Bevor Sie unterschreiben,Vorsicht lassen Sie die Texte prüfen

Volle Aufmerksamkeit für das Angebot des Bauträgers

Angebot der Notarvertrag das Leistungsverzeichnis 

Immer sehr sorgfältig lesen,sollten Sie es nicht verstehen fragen Sie einen Anwalt für Baurecht und geben Sie das Leistungsverzeichnis einem Sachverständigen sonst erleben Sie ein böses Erwachen.

Ist ein Käufer  der Meinung, dass das Leistungsverzeichnis,der Notarvertrag unklar und oder unverständlich ist somit ein ungewöhnliches Wagnis eingegangen wird, muss er nachfragen und den Verstoss nach dem Baurecht 1.1.2018 gegebenenfalls rügen. Bei Formulierungen in funktionalen Baubeschreibungen ist Vorsicht geboten. Ist die Beschreibung nicht eindeutig, entscheidet im Zweifelsfall ein Gericht über den Umfang der geschuldeten Leistung. Dem Unternehmer ist zu raten, dass  auch er sich dem Risiko einer unklaren Leistungsbeschreibung nicht aussetzen sollte.
Jeder Unklarheit sollte daher im Vorfeld, d. h. vor Abgabe einer rechtsgültigen Unterschrift geklärt und nachweislich dokumentiert werden.Bei Unklarheit,wenden Sie sich an den Sachverständigen ihrer Wahl

Grundsatzurteil BGH zu Schimmel in Wohnräumen

BGH-Urteil

Keine Mietkürzung bei Schimmelgefahr

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs stärkte die Position von Vermietern: Mieter hätten nicht das Recht auf Mietkürzung, wenn Schimmelgefahr besteht. Sie haben demnach keinen Anspruch auf einen Neubaustandard.

Allein das Risiko von Schimmelbildung in älteren und nicht gedämmten Gebäuden berechtigt nicht dazu, die Miete zu kürzen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschieden und damit die Position von Vermietern

Demnach dürfen Mieter nicht einfach die Miete kürzen, weil in Wohnungen mit älterer Bausubstanz die Gefahr von Schimmelbildung droht. Wärmebrücken an Außenwänden und das damit verbundene Schimmelrisiko seien nicht als Sachmangel anzusehen, entschied der BGH in Karlsruhe. Voraussetzung ist demnach lediglich, dass die zum Zh wurden.

Die Vermieter schuldeten ihren Mietern keinen Neubau-Standard, teilte der zuständige Senat mit. Damit scheiterten die Mieter zweier Wohnungen mit ihrer Klage gegen eine große Immobiliengesellschaft in Glinde (Schleswig-Holstein).

Sie hatten auf eine Mietminderung geklagt, weil die Wohnungen aus ihrer Sicht Mängel aufwiesen. Zudem verlangten sie einen Kostenvorschuss, um diese zu beheben. Vor dem Landgericht Lübeck hatten ihre Klagen Erfolg. Das Gericht sah Gründe für eine Mietminderung und bestätigte in einem Fall auch die Verurteilung des Vermieters zur Zahlung von 12.000 Euro unter anderem für eine Innendämmung.

Der Bundesgerichtshof hob die Urteile nun weitgehend auf. Damit bekräftigte der Senat seine bisherige Rechtsprechung. Danach gilt, dass der Mieter den Standard in seiner Wohnung erwarten kann, der vergleichbaren Objekten entspricht. Die Wohnungen aus den Jahren 1968 und 1971 entsprächen dem damals geltenden Maßstäben.

Abnahmetermine unbedingt ernst nehmen. .sonst gilt das BV als abgenommen!

Das neue Bauvertragsrecht, das am 1. Januar 2018 in Kraft getreten ist und für alle seither geschlossenen Bauverträge gilt, enthält neben Verbesserungen für private Bauherren auch problematische Regelungen. Dazu gehört nach der Neufassung  die  sogenannte Abnahmefiktion. Sie besagt: Setzt nach Fertigstellung des Werks der Unternehmer den Bauherren eine angemessene Frist zur Abnahme, und verweigern die Bauherren die Abnahme ohne Angabe von Mängeln oder erklären sie überhaupt nichts oder erscheinen erst gar nicht, dann fingiert das Gesetz die Abnahme als erfolgt! Diese Neuregelung, die vor allem die Verhältnisse zwischen Baufirmen und ihren Subunternehmern klären sollte, setzt private Bauherren unter enormen Zeitdruck. Sobald das Werk fertiggestellt ist, kann der Unternehmer nun eine angemessene Frist zur Abnahme setzen. Als angemessen gelten zehn bis 14 Tage. Innerhalb dieser Zeit müssen die Bauherren den Bau entweder abnehmen oder aber mindestens ein Mangelsymptom nennen. Können sie das nicht, bekommen sie keinen Aufschub mehr. Der Bau gilt dann als abgenommen. Diese Abnahmefiktion greift aber nur, wenn der Unternehmer die Verbraucher-Bauherren vorab und in Textform über die Rechtsfolgen informiert hat. Dazu reicht schon eine E-Mail ,also in Zukunft nicht ignorieren, sondern umgehend und mit Unterstützung ihres Bausachverständigen klären, ob das Haus, das sie nun übernehmen sollen, auch tatsächlich fertig und mängelfrei ist.

Schimmel keine Panik

Zwischen Panikmache und Gefahr: Schimmel im Wohnraum
38 Prozent der Bundesbürger hatten in den letzten fünf Jahren Schimmel in der Wohnung. Doch ist das Risiko für gesundheitliche Schäden wirklich so hoch?

Zwischen Panikmache und Gefahr: Schimmel im Wohnraum

Die Ergebnisse stammen aus einer repräsentativen Befragung des Kölner Marktforschungsinstituts "heute und morgen". Zu Recht befürchten die Menschen, dass Schimmelbefall Risiken für die Gesundheit birgt. Denn er kann nachweislich Allergien, Vergiftungserscheinungen und Infektionen auslösen.

"Schimmelpilze in Räumen können für Menschen zu einer gesundheitlichen Belastung werden", betont Judith Meider, Leiterin des auf Schimmelbefall spezialisierten Labors "Urbanus" in Ratingen bei Düsseldorf. "Sporen und Bestandteile der Pilze fliegen in Räumen umher und werden von uns Menschen permanent eingeatmet. Bei erhöhter Raumkonzentration können Allergien, Vergiftungserscheinungen oder Infektionen die Folge sein." Bei Schimmelpilz-Allergien zeigen sich Beschwerden ähnlich wie bei Heuschnupfen: Niesen und Fließschnupfen, Juckreiz, Kribbeln in der Nase und den Augen, Atembeschwerden oder Erschöpfungszustände. Möglich, aber laut Meider deutlich seltener, treten Vergiftungserscheinungen auf. Ebenfalls eher selten sind pilzverursachte Infektionen, sogenannte Aspergillosen, von denen insbesondere die Lunge betroffen werden kann.

Vorab ist das Risiko des Befalls nicht einzuschätzen
Für die Fachleute ist bis heute nicht einschätzbar, wann und wie stark der Befall eine Person gefährden kann. "Da Schimmelpilz aber das Potential zur Gesundheitsgefährdung hat, rät das Umweltbundesamt in jedem Fall zu einer vorsorglichen Entfernung",  "Kinder mit noch nicht voll ausgeprägtem und Menschen mit geschwächtem Immunsystem sind gefährdeter."
Die ersten Schritte bei Schimmel im Wohnraum
Tritt Befall auf, hält das Umweltbundesamt bis zu einer Größe von insgesamt einem halben Quadratmeter eine Beseitigung in Eigenregie für vertretbar. Dabei sollte der Schimmel niemals trocken, sondern immer mit feuchten Bürsten oder Tüchern entfernt werden, um Sporenflug zu vermeiden. Durch einen Mundschutz wird verhindert, dass die Sporen eingeatmet werden, durch Handschuhe dass sie in Kontakt mit der Haut gelangen. Achtung: Desinfektionsmittel reichen nicht aus! Sie dienen nur zur oberflächlichen Entfernung des Schimmelpilzes. "Die mikrobiologischen Zellen des Pilzes bleiben dennoch erhalten und wirken weiter".

Schaden meist größer als angenommen
Bei Flächen größer als einem halben Quadratmeter sollte nach Aussage des Umweltbundesamtes unbedingt ein Fachunternehmen hinzugezogen werden. Dass diese Grenze schnell erreicht und meist überschritten ist, weiß Dipl.-Ingenieur Jörg Bogs, Technischer Leiter des Spezialunternehmens Isotec, aus jahrelanger Erfahrung. "Der weitaus größere Teil des Schadens ist oft gar nicht sichtbar. Er verbirgt sich häufig in Wand- oder Fußbodenaufbauten."

Noch vor der Schimmelbeseitigung wird der betroffene Raum von den Fachleuten staub- und luftdicht abgeschottet, um eine Verwirbelung und Verteilung der Sporen auf die anderen Zimmer zu vermeiden. Die Schimmelbestandteile werden dann von den Bauteiloberflächen abgesaugt und die befallenen Putzoberflächen vollständig entfernt. In einem weiteren Schritt werden die Rohoberflächen mit einem Spezialsauger abgesaugt und mit Alkohol desinfiziert.

Vorbeugen: Richtig lüften und heizen unerlässlich  "Kondensationsbedingter Schimmelbefall zeigt, dass entweder das Wohnverhalten nicht sachgerecht verläuft oder das Gebäude bauphysikalische Mängel aufweist". Würde beides zu 100 Prozent funktionieren, dürfte kein Schimmelpilzbefall auftreten.

Immer wieder Streitigkeiten im Mieter-Vermieter-Verhältnis bringt Schimmelbefall durch falsches Lüften. Auch wenn Berufstätige die meiste Zeit des Tages nicht zu Hause sind, müssen sie dennoch zwei bis drei Mal am Tag ihre Wohnräume kräftig lüften. Stoß- und Querlüftung sind dafür am besten geeignet (bei komplett geöffneten Fenstern für einige Sekunden bis Minuten, je nach Außenkälte). Der Luftaustausch, also der Austausch von feuchter Raumluft gegen trockenere Außenluft (auch im Winter!), erfolgt auf diese Weise 200 Mal schneller als durch gekippte Fenster.

den "richtigen" Mieter finden -

Ein neues Produkt der Schufa kann Vermietern dabei helfen, den "richtigen" Mieter zu finden - bzw. einem Wohnungssuchenden helfen, sich als "guter" Mieter auszuweisen.

Am 29. März kam die bekannteste deutsche Auskunftei mit der Bonitätsauskunft auf den Markt - ein Dokument, das Wohnungssuchende bei der Schufa bestellen und an ihren Vermieter weiterreichen können. Es ist speziell zur wirtschaftlichen Verwendung geeignet. Die Bonitätsauskunft zeigt dem Vermieter die kreditrelevanten Informationen für den Vertragsabschluss auf und soll ihm durch Vorkehrungen wie Wasserzeichen und Kopierschutz zusätzliche Sicherheit geben.

Die Schufa verlangt für die Bonitätsauskunft 18,50 Euro.

10-Punkte-Plan zum „perfekten“ Bauvertrag.

Seit dem 1. Januar gilt das neue Bauvertragsrecht, das erstmals auf die Besonderheiten des Bauens eingeht. Das Ziel des Leitfadens ist es, die typischen bauvertraglichen Risiken zu minimieren und allen Baubeteiligten einen möglichst störungsfreien Bauablauf zu ermöglichen. „Leistungsbeschreibung“ und „Vertragspartner“ sind die entscheidenden Unterschiede im Vergleich zum vorher geltenden Bauvertragsrecht aus.

Präzise Leistungsbeschreibung bleibt wichtig
„Die Beschreibung der zu erbringenden Bauleistungen ist und bleibt das Kernstück des Bauvertrags,sIe kann detailliert oder funktional erfolgen. Bei einer detaillierten Beschreibung sind alle beschriebenen Leistungen vom Unternehmer zu erfüllen – allerdings nur diese. Alle nicht genannten, jedoch zur Fertigstellung notwendigen Leistungen werden gesondert ausgeführt und abgerechnet. Auch Baunebenleistungen wie etwa die Absicherung der Baustelle oder der Anschluss an die Wasserversorgung gehören dazu. Was die detaillierte Leistungsbeschreibung nicht beinhaltet, kostet im Nachhinein extra.Oftmals müssen im Bauablauf Leistungen erbracht werden, die weder beschrieben noch kalkuliert waren. Diese so genannten Nachtragsleistungen treiben Bauzeit und Kosten in die Höhe. Eine Besonderheit gilt für den Verbraucherbauvertrag.

Dort ist der Unternehmer gesetzlich verpflichtet, dem Verbraucher vorvertraglich eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen.

Zweifel bei der Auslegung des Vertrags bezüglich des vom Unternehmer geschuldeten Leistungsinhalts gehen hier grundsätzlich zu Lasten des Unternehmens.

Novum Anordnungsrecht
Ein absolutes Novum im neuen Bauvertragsrecht ist das einseitige Anordnungsrecht des Bestellers

. D.h. Bauherren können während der Bauphase Änderungswünsche äußern, etwa ein geändertes Fundament, die Entsorgung belasteten Bodenaushubs oder auch ein weiteres Fenster.

Finden die Parteien innerhalb von 30 Tagen keine Einigung, kann der Auftraggeber die Änderungen anordnen! Davon ausgenommen sind nur Leistungen, die zur Erreichung des Werkerfolgs nicht notwendig und darüber hinaus dem Bauunternehmer nicht zumutbar sind.

Mit einer qualifizierten, abgeschlossenen Planung und einem auf dieser Grundlage erstellten vollständigen und präzisen Leistungsverzeichnis, lässt sich „das Risiko der Leistungsänderungen minimieren“.

Verbraucherschutz mit Tücken
 Aber Achtung dem Verbraucher kommen die neu geschaffenen Schutzregelungen nur dann zu Gute, wenn er die Bauleistungen sozusagen aus einer Hand bezieht.

Denn das neue Verbraucherbauvertragsrecht gilt nur dann, wenn Verträge über die Errichtung eines kompletten Bauvorhabens oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude geschlossen werden.Beauftragt der Bauherr mehrere Unternehmen mit verschiedenen Bauleistungen, gelten die besonderen Verbraucherschutzvorschriften ebenso wenig wie für Anbauten und Renovierungen ohne erhebliche Umbauten.
Insgesamt enthält das neue Bauvertragsrecht wesentliche Regelungen zum Schutz des Privaten bei der Beauftragung von Bauleistungen.

 Darüber hinaus wird das neue Bauvertragsrecht zu schnelleren Lösungen im Falle notwendiger Änderungen der vereinbarten Bauleistungen führen und so das Konfliktrisiko minimieren.

Da allerdings jede Änderung auch Abwehrhaltungen begründet, werden insbesondere die Auftraggeber von Bauleistungen bestrebt sein, vertragliche Sonderregelungen zu vereinbaren. Alle Baubeteiligte sind gut beraten,Verträge und Leistungsverzeichnisse von einem Bauexperten,wie Baurechtsexperten prüfen zu lassen,bei geringen Gebühren im Vergleich zu den Baukosten.

1.    Vertragspartner
Am Anfang eines Bauvorhabens stehen unverändert die Bauherren.

Sie entscheiden ob sie Planungs- und Bauleistungen an einen oder mehrere Partner vergeben wollen. Der „Klassiker“ ist es, Architekt und Bauunternehmen getrennt zu beauftragen. Dabei können alle Bauleistungen an einen sogenannten Generalunternehmer oder als Einzelgewerke an verschiedene Bauunternehmer vergeben werden.

Die Entscheidung erfährt allerdings für den Verbraucher als Bauherrn neue Brisanz: 

Dem Verbraucher kommt nur dann die Schutzwirkung des seit dem 1. Januar 2018 gesondert geregelten Verbraucherbauvertragsrechts zu Gute, wenn er die Bauleistungen sozusagen aus einer Hand bezieht.

Denn das Verbraucherbauvertragsrecht findet nur dann Anwendung, wenn Verträge über die Errichtung eines kompletten Bauvorhabens oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude geschlossen werden. Bauherren können sich auch für einen so genannten Generalübernehmer entscheiden, der Planungs- und Bauleistung gemeinsam erbringt.

Eine weitere Option ist die Beauftragung eines Bauträgers, der neben Planung und Bau auch noch den Grundstückserwerb regelt.

Mit der Trennung von Bau- und Planungsleistungen sind Bauherren etwas näher, mit Generalübernehmer oder Bauträger etwas weiter weg vom Geschehen.

 Wichtiger als diese Varianten sind die Vertragspartner. „Dazu gehört es, die Rechtsform der beteiligten Unternehmen, deren Referenzen oder auch die finanzielle Leistungsfähigkeit unter die Lupe zu nehmen, um den richtigen Partner für das geplante Bauvorhaben zu finden

2.    Leistungsbeschreibung
Die Beschreibung der zu erbringenden Bauleistungen ist und bleibt das Kernstück des Bauvertrags.

Hierbei zur Beachtung,dass die Planung nicht alle zur Herstellung eines funktionsfähigen Objekts notwendigen Leistungen berücksichtigt.

 Die Leistungsbeschreibungen können detailliert oder funktional erfolgen.

Werden die Leistung detailliert beschrieben, sollten alle Einzelleistungen exakt, zweifelsfrei und vollständig fixiert werden.

Auch Baunebenleistungen wie etwa die Absicherung der Baustelle oder der Anschluss an die Wasserversorgung gehören dazu.

Immer wissend beachten,was die detaillierte Leistungsbeschreibung nicht beinhaltet, kostet im Nachhinein extra.Also vorher mit einem Sachverständigem Alles genau besprechen und sich beraten lassen.

Oftmals müssen im Bauablauf Leistungen erbracht werden, die weder beschrieben noch kalkuliert waren. Diese so genannten Nachtragsleistungen treiben Bauzeit und Kosten in die Höhe.
Das Bauvertragsrecht regelt nunmehr die Rechte des Bestellers eine Änderung der Vertragsleistung zu begehren und diese anzuordnen, wenn die Parteien innerhalb von 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens keine Einigung über die Änderung und die infolge der Änderung zu leistende Mehr- oder Mindervergütung erzielt haben.

Von dem Anordnungsrecht sind nur solche Leistungen ausgenommen, die zur Erreichung des Werkerfolgs nicht notwendig und darüber hinaus dem Bauunternehmer nicht zumutbar sind.

Mit einer qualifizierten, abgeschlossenen Planung und einem auf dieser Grundlage erstellten vollständigen und präzisen Leistungsverzeichnis, lässt sich„das Risiko minimieren
Eine Besonderheit gilt seit dem 1. Januar 2018 jedoch wiederum für den Verbraucher:

Zum einen ist der Unternehmer gesetzlich verpflichtet, dem Verbraucher vorvertraglich eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, deren Inhalte Vertragsinhalt werden, sofern die Vertragsparteien nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbaren.

 Zweifel bei der Auslegung des Vertrags bezüglich des vom Unternehmer geschuldeten Leistungsinhalts gehen hierbei grundsätzlich zu dessen Lasten.

Wichtig und Richtig

Darüber hinaus muss der Unternehmer, soweit die Planung nicht vom Besteller kommt, diejenigen Planungsunterlagen erstellen und dem Verbraucher herausgeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden wird bzw. ausgeführt worden ist. Entsprechendes gilt hinsichtlich der Einhaltung von Bedingungen, die einem Dritten, beispielweise einem Darlehensgeber, gegenüber nachzuweisen sind.

3.    Vergütung
Die Vergütung kann entweder in Form eines Einheitspreis- oder eines Pauschalpreisvertrags geregelt werden.

Vorrausetzung für die Preis-pro-Einheit-Variante ist ein detailliertes Leistungsverzeichnis.

Fehlt dieses, kommt nur eine Pauschalpreisvereinbarung in Betracht.

Mit einer Pauschalpreisvereinbarung überträgt der Bauherr dem Bauunternehmer das Mengenrisiko.

Eine Anpassung der Preise kann nur dann verlangt werden, wenn die Mengen sich gegenüber den bei Vertragsschluss zu Grunde gelegten Annahmen gravierend ändern.

Im Zuge eines Einheitspreisvertrags werden die erbrachten Leistungen zu einem pro Einheit (z. B. Gewicht oder Stück) vereinbarten Preis nach den tatsächlich erbrachten Mengen abgerechnet.

Wichtig: Bauherren sollten darauf achten, dass der vereinbarte Einheitspreis nicht nur für die vertraglich vereinbarte Bauzeit sondern einen angemessenen Zeitraum darüber hinaus gültig bleibt, um Preiserhöhungen im Falle der Bauzeitüberschreitung zu vermeiden.

4.    Vertragsbedingungen
Für Werkverträge gelten zunächst einmal die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und damit seit dem 1. Januar 2018 neben dem Werkvertragsrecht ergänzend die Spezialregelungen des Bauvertragsrechts und gegebenenfalls die ergänzenden Vorschriften des Verbraucherbauvertragsrechts.

 Der Verbraucherbauvertrag enthält Schutzvorschriften vor dem Hintergrund, dass der Verbraucher eine natürliche Person ist, welche den Bauvertrag zu privaten Zwecken schließt.

Dazu gehören die oben genannten Vorgaben zur Vorlage einer Baubeschreibung und der Erstellung und Herausgabe von Unterlagen.

Daneben bedarf der Verbraucherbauvertrag der Textform, d. h. er muss lesbar und speicherbar abgeschlossen werden.

Rücktrittsrecht

Auch kann der Verbraucherbauvertrag vom Verbraucher binnen 14 Tagen ab Vertragsschluss und Belehrung über das Widerrufsrecht widerrufen werden kann.

Jedoch:

Dies gilt nur dann nicht, wenn der Bauvertrag notariell beurkundet wird.

Prüfungszeit 14 Tage und prüfen lassen

Denn das Beurkundungsgesetz sieht eine Frist von zwei Wochen für die Prüfung des Vertragsentwurfs vor.

Die Vorschriften des Verbraucherbauvertrags sind als zwingendes Recht ausgestaltet.

Hiervon kann auch durch Individualvereinbarungen nicht abgewichen werden.

Eine Ausnahme hiervon gilt lediglich für die nachfolgend noch zu erörternde Beschränkung der Abschlagszahlungen und die Verpflichtung des Unternehmers zur Leistung einer Sicherheit im Falle der Forderung von Abschlagszahlungen.

Auch diesbezüglich sieht das Gesetz jedoch eine Beschränkung der Abweichungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vor. Im Übrigen können in Bauverträgen vom Gesetz abweichende Vereinbarungen getroffen werden – diese allerdings nicht unbegrenzt.Insbesondere wenn ein Partner „Bauträger ,Vertragsklauseln ohne Einflussmöglichkeit des Bauherren vorformuliert, da höchste Vorsicht geboten.

Solche Inhalte sollten genauestens geprüft werden, da sie die rechtlichen Grundlagen des Vertrags verändern und unter Umständen unwirksam sein können.

An dieser Stelle müssen Vertragspartner auch entscheiden, ob die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) in den Bauvertrag einbezogen werden soll.

 Die VOB/B wurde ursprünglich für Bauvorhaben der öffentlichen Hand konzipiert, wird aber zwischenzeitlich regelmäßig für komplexere Bauvorhaben und im unternehmerischen Geschäftsverkehr vereinbart.

Ein zwingendes Bedürfnis die VOB/B zu vereinbaren, da nur diese konkret auf Bauleistungen zugeschnitten war, besteht mit Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts nicht mehr.

Denn es beinhaltet nunmehr etwa Rechte des Bauherrn zur Anordnung geänderter Leistungen. Eine Entscheidung, ob die VOB/B vereinbart werden soll oder nicht, wird daher zukünftig in erster Linie im unternehmerischen Geschäftsverkehr zu treffen sein.

Dies vor allem vor dem Hintergrund, dass die Rechte des Bestellers zur Anordnung von geänderten Leistungen und insbesondere zu der hierfür zu entrichtenden Vergütung von den Regelungen der VOB/B erheblich abweichen.“

Insoweit erfolgt ein Paradigmenwechsel von der Ermittlung der gesonderten Vergütung auf Basis der Preisermittlungsgrundlagen des Hauptvertrages zu einer Berechnung anhand der tatsächlich erforderlichen Mehr- oder Minderkosten.

Darüber hinaus enthält das Gesetz eine Regelung, wonach der Unternehmer unter erleichterten Voraussetzungen eine Abschlagszahlung in Höhe von 80 Prozent der Vergütung für geänderte Leistungen verlangen kann. Allerdings ist dem unternehmerischen Geschäftsverkehr dringend zu empfehlen, im Falle der Entscheidung für die VOB/B diese unverändert als Ganzes zu vereinbaren. Kommen nur einzelne VOB/B-Vorschriften zum Einsatz, muss nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch im geschäftlichen Kontext eine Klauselkontrolle erfolgen. In diesem Fall ist es außerordentlich fraglich, ob insbesondere die Regelungen der VOB/B zu den Leistungsänderungen und der entsprechenden Anpassung der Vergütung einer Inhaltkontrolle anhand des neuen Bauvertragsrechts noch standhalten und wirksam vereinbart werden können.

5.    Fristen
Bauzeitverzögerungen,bei kleineren Projekten .

Daher sollten in einem Bauvertrag alle Fristen genau festgelegt sein.

 Wesentlich sind hier Ausführungsbeginn und Fertigstellung sowie eventuelle Zwischentermine des Bauvorhabens.

Dazu gehört auch die Regelung der Konsequenzen, wenn Fristen nicht eingehalten werden .

Für den Verbraucherbauvertrag sieht das Gesetz seit dem 1. Januar 2018 ausdrücklich vor, dass dieser verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks, jedenfalls aber zur Dauer der Bauausführung enthalten muss.

6.    Vertragsstrafen
Halten Auftragnehmer vereinbarte Fristen nicht ein, kommen im Bauvertrag festgelegte Vertragsstrafen zum Tragen.

Doch haben Bauherren nur sehr begrenzten Spielraum. Laut Rechtsprechung dürfen für die schuldhafte Überschreitung der Fertigstellungsfrist nur 0,15 Prozent pro überschrittenen Arbeitstag maximal jedoch 5 Prozent der Nettoauftragssumme als Vertragsstrafe beansprucht werden.

Als effektiver Anreiz für die Einhaltung vereinbarter Fristen bieten sich auch positive Bonusregelungen an, so dass der Unternehmer für die rechtzeitige Leistungserbringung eine zusätzliche Vergütung erhält.

7.    Abschlagszahlungen
Ein Bauvertrag sollte die Zahlungsmodalitäten ,so die Leistung von Abschlagszahlungen konkret regeln.

Üblich sind vom Baufortschritt abhängige Abschlagszahlungen plus Schlusszahlung nach Bauabnahme.

Hier wurde das Gesetz mit dem Bauvertragsrecht dahingehend geändert, dass die Höhe der Abschlagszahlung nicht mehr nach der Werterhöhung des Grundstücks sondern nach dem Vertragswert der vertragsgerecht erbrachten Bauleistung ermittelt auf Basis der vereinbarten Vergütung zu bemessen ist.

Eine Sonderregelung gilt wiederum für den Verbraucher: Abschlagszahlungen können hier nur in Höhe von 90 Prozent des Werts der erbrachten Leistung beansprucht werden.

Darüber hinaus ist der Unternehmer im Falle der Forderung von Abschlagszahlungen verpflichtet, dem Besteller eine Sicherheit für die rechtzeitige, ordnungsgemäße Herstellung des Werks in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten. Die Regelungen sind auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nur in gesetzlich geregelten Grenzen abdingbar. So kann keine Abschlagszahlung verlangt werden, die wesentlich höher ist, als 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung. Eine Sicherheitsleistung in geringerer Höhe als 5 Prozent kann nicht vereinbart werden.

8.    Abnahme
End- und Zwischenabnahmen sind wesentliche Eckpunkte der Bauabwicklung. Im Bauvertrag sollte geregelt sein, dass Abnahmen förmlich erfolgen müssen. Zudem sollte jede Abnahme inklusive aller festgestellten Mängel schriftlich protokolliert werden. „Die Abnahme der vom Unternehmer erbrachten Leistungen ist der Dreh- und Angelpunkt‘ des Werkvertrags da er unter anderem die Fälligkeit der Vergütung sowie den Beginn der Gewährleistungsfristen auslöst..Aufgrund der herausragenden Bedeutung der Abnahmen sollten Bauherren erwägen, sich von einem bausachkundigen Berater begleiten zu lassen.

9.    Sicherheiten
Die Vereinbarung über Sicherheitsleistungen bezieht sich auf die Vertragserfüllung und die Gewährleistungsphase. In der Praxis vereinbaren die Parteien einen Einbehalt in Höhe von 10 Prozent der Vertragssumme für die Vertragserfüllung und in Höhe von 5 Prozent für die Gewährleistung. Die Einbehalte können durch Bürgschaften abgelöst werden. Im Verbraucherbauvertrag ist die Leistung einer Sicherheit für die rechtzeitige, ordnungsgemäße Herstellung des Werks in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung in dem Falle zwingend, in dem der Unternehmer Abschlagszahlungen verlangt.

10.  Gewährleistung
Bauunternehmen schulden die mangelfreie Erbringung der vereinbarten Leistung. Da Mängel an einem Bauvorhaben häufig erst lange nach der Fertigstellung der Leistungen zu Tage treten, sieht das BGB für bauwerksbezogene Leistungen eine gesetzliche Gewährleistungsfrist von fünf Jahren vor. Die VOB/B hingegen differenziert je nach Art der erbrachten Bauleistung zwischen zwei und maximal vier Jahren, lässt jedoch auch abweichende Vereinbarungen zu. Bei der Verlängerung der Gewährleistungsfristen ist Vorsicht geboten, da zu lange Gewährleistungszeiträume eine unangemessene Benachteiligung des Auftragnehmers darstellen und daher unwirksam sein können.