Mittwoch, 30. Januar 2019


Bei Immobilienerwerb seit Februar 2002

Alle Wohnimmobilien, die nach dem 1. Februar 2002 erworben wurden, müssen die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllen. Damit sind nicht nur Maßnahmen zur Wärmedämmung Pflicht, wie z. B. die Dämmung der obersten Geschossdecke (mind. U-Wert von 0,24 W/m2K), wenn der Raum darüber begehbar ist sowie die Dämmung von offen liegenden Heizungsrohrleitungen im ungeheizten Keller. Die Verpflichtung umfasst auch den Austausch von Gas- und Öl-Heizkesseln, die vor 1978 installiert wurden. Für die Umsetzung der Maßnahmen hat der neue Eigentümer bis zu zwei Jahre nach Erwerb der Immobilie Zeit.

Vorgaben für Energieausweise

    Einführung der Pflicht zur Angabe energetischer Kennwerte in Immobilienanzeigen bei Verkauf und Vermietung: Auf Wunsch des Bundesrates ist Teil dieser Pflicht nun auch die Angabe der Energieeffizienzklasse. Diese umfasst die Klassen A+ bis H. Die Regelung betrifft allerdings nur neue Energieausweise für Wohngebäude, die nach dem Inkrafttreten der Neuregelung ausgestellt werden. Das heißt: Liegt für das zum Verkauf oder zur Vermietung anstehende Wohngebäude ein gültiger Energieausweis nach bisherigem Recht, also ohne Angabe einer Energieeffizienzklasse, vor, besteht keine Pflicht zur Angabe einer Klasse in der Immobilienanzeige. Auf diese Weise können sich die Energieeffizienzklassen nach und nach am Markt etablieren.
    Präzisierung der bestehenden Pflicht zur Vorlage des Energieausweises gegenüber potenziellen Käufern und Mietern:
 Bisher war vorgeschrieben, dass Energieausweise zugänglich gemacht werden müssen. Nun wird präzisierend festgelegt, dass dies zum Zeitpunkt der Besichtigung des Kauf- bzw. Mietobjekts geschehen muss.
    Darüber hinaus muss der Energieausweis nun auch an den Käufer oder neuen Mieter ausgehändigt werden (Kopie oder Original).
    Einführung der Pflicht zum Aushang von Energieausweisen in bestimmten Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr, der nicht auf einer behördlichen Nutzung beruht, wenn bereits ein Energieausweis vorliegt. Davon betroffen sind z.B.: größere Läden, Hotels, Kaufhäuser, Restaurants oder Banken.
    Erweiterung der bestehenden Pflicht der öffentlichen Hand zum Aushang von Energieausweisen in behördlich genutzten Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr auf kleinere Gebäude (mehr als 500 qm, bzw. ab Juli 2015 mehr als 250 qm Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr).

Auf Wunsch des Bundesrates wurde die Pflicht zum Austausch alter Heizkessel (Jahrgänge älter als 1985 bzw. älter als 30 Jahre) erweitert. Bisher galt diese Regelung für Kessel, die vor 1978 eingebaut wurden. Nicht betroffen sind Brennwertkessel und Niedertemperaturheizkessel, die einen besonders hohen Wirkungsgrad haben Erfasst werden demnach nur sogenannte Konstant temperaturheizkessel.
Der Anwendungsbereich der Pflicht ist also begrenzt. In der Praxis werden die Kessel ohnehin im Durchschnitt nach 24 Jahren ausgetauscht. Außerdem sind viele selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser von der Pflicht ausgenommen. Hier gilt die bereits seit der EnEV 2002 bestehende Regelung fort, nach der Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die am 1. Februar 2002 in diesen Häusern mindestens eine Wohnung selbst genutzt haben, von der Austauschpflicht ausgenommen sind. Im Falle eines Eigentümerwechsels ist die Pflicht vom neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren zu erfüllen.

Bevor Sie unterschreiben,Vorsicht lassen Sie die Texte prüfen

Volle Aufmerksamkeit für das Angebot des Bauträgers
Angebot der Notarvertrag das Leistungsverzeichnis 
Immer sehr sorgfältig lesen,sollten Sie es nicht verstehen fragen Sie einen Anwalt für Baurecht und geben Sie das Leistungsverzeichnis einem Sachverständigen sonst erleben Sie ein böses Erwachen.

Ist ein Käufer  der Meinung, dass das Leistungsverzeichnis,der Notarvertrag unklar und oder unverständlich ist somit ein ungewöhnliches Wagnis eingegangen wird, muss er nachfragen und den Verstoss nach dem Baurecht 1.1.2018 gegebenenfalls rügen. Bei Formulierungen in funktionalen Baubeschreibungen ist Vorsicht geboten. Ist die Beschreibung nicht eindeutig, entscheidet im Zweifelsfall ein Gericht über den Umfang der geschuldeten Leistung. Dem Unternehmer ist zu raten, dass  auch er sich dem Risiko einer unklaren Leistungsbeschreibung nicht aussetzen sollte.
Jeder Unklarheit sollte daher im Vorfeld, d. h. vor Abgabe einer rechtsgültigen Unterschrift geklärt und nachweislich dokumentiert werden.Bei Unklarheit,wenden Sie sich an den Sachverständigen ihrer Wahl